DUNAHOLDING Informatikai Stúdió Kft. Tel: 477-9700 Budapest 1083 Füvészkert u. 8. Web: www.dis.hu E-mail: info@lakastipp.hu
LakástippLakástipp
Ingatlan és Befektetés
Trek
www.ingatlanfoglalo.hu
Duna TV
KlubRádió




Ingatlan hírek


Ezért nincsenek új lakások



Egyelőre a fejlesztőknek nem éri meg lakást építeni, ezért nem látszik a javulás az átadott lakások számában Magyarországon a lakáspiaci fellendülés ellenére.

Talán 400 ezer - 450 ezer forint körül lehet az a határ, aminél már érdemes lehet projektet indítani. Ennek elérésére is van lehetőség, az árak folyamatosan kúsznak felfelé, kérdés azonban, hogy hányan akarnak majd ilyen magas áron vásárolni. Angel Gáborral, a BIF (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.) vezérigazgatójával beszélgettünk a lakásépítésekről és a lakáspiac kilátásairól.

Az építési engedélyek száma a legfrissebb statisztikai adatok szerint növekedést mutat, az lakásépítések azonban továbbra is padlón vannak. Mi az oka ennek?

Egy normálisan működő piacon az újlakásépítések többségét a vállalkozások viszik, és ezt egészítik ki a magánépíttetők. Jelenleg azonban az engedélyek számának növekedése elsősorban a magán építtetőkhöz köthető, míg a fejlesztők nincsenek a piacon, így az elkészült új lakások száma sem emelkedik. Tavaly kevesebb, mint 9000 lakás épült, pedig a lakóingatlan állomány fenntarthatóságának szempontjából az egészséges 30-35 ezer között lenne.

A lakáspiaci a felívelés szakaszában van, miért nem épülnek jelenleg mégsem lakások?

A válasz egyértelmű, jelenleg még nem éri meg az ingatlanfejlesztőknek lakást építeni, ami különösen igaz a vidéki helyszínekre. Míg Budapesten 400-500 ezer forintos négyzetméterár mellett is gazdára találhatnak az ingatlanok, addig vidéken 250-300 ezer forint fölé nem nagyon mehet az ár. Egy ház megépítése minimum 200 ezer forint körül alakul négyzetméterenként, ehhez jön hozzá a telekár, illetve a tervezés és egyéb kapcsolódó költség, amiből látható a vidéki helyszínek hátrányos helyzete.

Ráadásul a fenti négyzetméterárakból az áfa befizetése után kevesebb, mint a háromnegyede marad csak bevételként a fejlesztőknél, vagyis egy 500 ezer forintos négyzetméterár valójában az építőnek 394 ezer forintos négyzetméterenkénti bevételt jelent. Ugyanakkor azt azért el lehet mondani, hogy Budapesten a fejlesztők már kezdenek éledezni, ahogy a kalkulációk egyre pozitívabb képet rajzolnak.

Az Ön véleménye szerint pontosan milyen árat kellene elérnie az újlakásoknak, hogy beinduljanak a beruházások?

Jelenleg olyan 400 ezer forint/nm szinten van az a határ, amennyiért már valamilyen minimális műszaki színvonalon meg lehet építeni a lakásokat, de a magasabb műszaki tartalom, mint a klímaberendezés, vagy a nagyon alacsony energiafogyasztás csak magasabb ár mellett képzelhető el haszonnal. Valószínűleg az építések akkor indulnak majd be jobban, ha ez a 400 ezer forintos ár feljebb kúszik 450 ezer forintra. Az árak lassan emelkednek az újlakások piacán is, de kérdés, hogy az átlag magyar lakásfogyasztók tömegével kifizetnek-e majd 450-500 ezer forintos fajlagos árat egy lakásért.

Az biztos, hogy jelenleg nagy az éhség az újlakásokra. A fejlesztők azonban még bizonytalanok a lakások értékesíthetőségét illetően, még nincsenek ugyanis statisztikáink arra vonatkozóan, hogy egy projektben milyen értékesítési ütemre és áralakulásra lehet számítani. A válság előtti tapasztalatokhoz nem lehet visszanyúlni, nagyon sokat változtak ugyanis a szabványok és építési feltételek.

Összességében azt lehet mondani, hogy a fejlesztések száma vélhetően lassan növekedni fog. Először inkább kisebb 20-50 lakásos projektekbe vágnak majd bele az építtetők, és ha ezeket sikerre tudják vinni, akkor utána kezdhetnek bele nagyobb projektbe. Így közeljövő egyelőre még nem a 2-300 lakásos projektekről fog szólni, és inkább a nagyobb beruházásokat is több kisebb ütemre bontják.

Hol indulhatnak el először az újlakás fejlesztések?

Az első fejlesztések Budapesten és a vidéki nagyvárosokban indulhatnak el, ott, ahol az ipar is megfelelően fejlődik. Ilyen lehet például Győr, Kecskemét illetve azok a városok, ahol visszaköszön az ország gazdasági növekedése. De visszakanyarodva a korábbiakban elmondottakhoz, itt is csak akkor kezdődnek majd el a beruházások, ha átlépik a kritikus pontokat a lakásárak.

A fővárosi lakáspiac jelentős mozgató rugója jelenleg a bérlakás kereslet, illetve a napi alapon kiadott szobáztatókra is építhetnek az új fejlesztések, így a beruházásokra elsősorban a belvárosi helyszínek jöhetnek számításba. Ez a budai belső területeket, az I. kerületet, valamint a pesti oldalon a VI. VII. V. VIII. és a IX. kerület belső részét jelentheti. Ezeken kívül még a budai oldalon azok a területek jöhetnek számításba, ahol a 400-500 ezer forintos négyzetméterár vásárlóerőben elérhető.

Jelenleg látjuk, hogy a lakásárak emelkednek, de vajon meddig tarthat ez a lendület? Kialakulhat-e esetleg buborék a belső kerületek piacain?

Egyelőre még fundamentális okok miatt emelkednek az árak a hazai lakáspiacon, vagyis azért nőnek, mert van megfelelő kereslet. Tudni kell, hogy 2009-2013-ig szinte nem volt lakáspiac Magyarországon, az emberek alig vásároltak. Csak azok vágtak bele a vételbe, akiknek már nagyon tarthatatlan volt a lakáshelyzetük. Évente 20-30 ezerrel kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egészséges lett volna, így az igények jelentősen felhalmozódtak. Azóta az ország, az emberek gazdasági helyzete, és ezáltal a jövőbe vetett hitük javult, így akik eddig visszatartották a lakásvásárlási igényeiket, vagy megtakarított pénzüket nem akarják bankbetétben tartani, vagy brókerek által forgatni most ismét a lakáspiac felé fordultak. A buborék kialakulásának még nincsenek jelei, ha a következő 3-4 éven keresztül így emelkednek az árak, akkor elképzelhető, hogy elkezd fújódni az a buborék, de most még ettől nagyon messze vagyunk.

Már a lakáspiac magára találásának kezdete is jelentős eltéréseket mutatott Magyarország különböző területei között, a továbbiakban növekedhet a lakásár-olló a leszakadó és a felkapottabb ország részek között?

Véleményem szerint, az olló növekedni fog a nagyobb és a kisebb települések között. Lokálisan lehetnek olyan intézkedések, amelyek egy-egy községben vagy egy-egy régióban fellendítik a piacot, de alapvetően ott lesznek magasabbak a lakásárak, ahol jobbak a munkalehetőségek és így többen akarnak majd oda költözni. Ahol nincs munkalehetőség, ott a lakásárak egyre inkább leszakadhatnak, új lakások nem valószínű, hogy épülnek, a meglévő állomány amortizálódik majd.

A hír forrása:
portfolio.hu

2015.10.01. 08:52:01

Eladó és kiadó lakások a lakastipp oldalon!

Új lakás, használt lakás, üdülő és telek. Eladó vagy kiadó. Ezeket mind megtalálhatja a Lakastipp oldalon. Ha nem elad, hanem keres, akkor lakossági hirdetését is feladhatja.
Ingatlanközvetítők is feladhatják hirdetéseiket. Ehhez az Ingatlannyilvántartás programot kell használniuk.

Ingatlanközvetítők további ingatlan ajánlatait országos adatbázisban az Origoingatlan keresőjében érheti el, ahol nem csak lakások várják.